リースバックについて

不動産売却をしても住み続けたいならリースバック

「不動産売却を行う必要があるものの、現居から引っ越すのが難しい……」。こうしたお悩みをお持ちの方も少なくありません。しかし、住宅ローンの支払いが困難になり、滞納をしてしまえばマイホームが差し押さえられ、競売にかけられる可能性もあります。こうした際に検討したいのがリースバック。これまでの生活を維持しつつ、売却代金を受け取れる方法です。こちらでは、名古屋市・大府市の不動産ショップ リクラスがリースパックについて解説します。

売却後も住み続けられるリースバックとは?

売却後も住み続けられるリースバックとは?

リースバックとは、売却した不動産の買主様(もしくは不動産会社)と売主様との間でリース契約を結ぶ仕組みです。別名、セール&リースバックとも呼ばれます。

たとえば任意売却の場合、不動産を売却したあとは立ち退き、もしくは引っ越しを余儀なくされます。しかし、ご自身の通勤やお子さんの学校、ご近所との関係性など、転居が難しいケースもあるでしょう。そもそも、引っ越し費用の捻出が困難という状況も考えられます。

リースバックであれば、売主様は買主様にリース料(賃料)を支払うことで、売却した不動産物件に住み続けられます。もちろん、売却代金も受け取れるので、現居に住みながら不動産を現金化できるのが特徴です。

加えて、リースバックは将来的な買い戻しも可能。途中解約もできます。一時的に現金が不足してしまっているような方にもおすすめです。

リースバックが持つ4つのメリット

リースバックのメリットは、売却後も現居に住み続けられる点です。加えて、売却期間の短縮やランニングコストの削減、プライバシー保護といったメリットも得られます。以下から、それぞれについて詳しくご紹介します。

売却後も自宅に住み続けられる

リースバック最大の魅力は、不動産売却後に、そのまま自宅に住み続けられる点にあります。これが、そのほかの不動産売却(仲介売却や不動産買取、任意売却)との大きな違いです。

「子どもが学校を卒業するまでは、この家に住んでいたい」
「不動産売却によってライフスタイルを変えたくない」
「現金は必要だけど、その後の新居探しや引っ越し代を捻出する余裕がない」

こうしたお悩みをお持ちの方にとっては最適なプランです。

短期間で自宅を現金化できる

リースバックは、不動産会社が買取を行うケースが一般的です。仲介売却のように、買主様を探す手間はありません。イメージとしては、不動産買取に近いとも言えます。

販売活動を行わなければ、不動産売却は比較的スムーズに進みます。不動産会社との間で交渉を行い、話がまとまればすぐに売却代金を手に入れられるでしょう。また、そのまま住み続けられるので引っ越しの手間や時間も省けるという点も大きな魅力です。

ランニングコストを軽減できる

不動産を購入・維持するには、住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税など、さまざまなランニングコストがかかります。とくに大きいのは住宅ローンですが、そのほかの経費・税金も積もり積もればかなりの負担になるでしょう。

一方、リースバックの場合は所有者が変更となるため、これらの費用の支払いがなくなります。これまでの生活は維持しつつ、月々の出費を抑えられるという点も見逃せないメリットのひとつです。

物件を売却したことを周囲に知られずに済む

仲介売却の場合、購入希望者様を見つけるためにさまざまな販売活動を行う必要があります。しかし、その情報が周囲の人にも伝わってしまうと、不動産売却を行っていることが知られてしまうかもしれません。もちろん、プライバシーに配慮しながら販売活動を行うこともできますが、完全とは言えないでしょう。

リースバックの場合は、多くの場合販売活動が行われませんし、何より引っ越しの必要がありません。周囲の人からすれば、何ら変わりのない生活を送っているように思われます。実際に不動産売却をしていたとしても、そのことを知られずに済むでしょう。

リースバックで確認しておきたいこと

リースバックを利用する際は、不動産の売却額とリース料(家賃)について事前に確認・交渉する必要があります。

リースバックにおける売却額の考え方

リースバックにおける売却額の考え方

リースバックにおける売却先は不動産会社、もしくは投資家様のどちらかです。前者の場合は不動産買取と同じイメージです。不動産会社が査定を行い、売主様との間で交渉がなされた上で売却金価格が決定します。

一方、投資家様に売却する場合は、相手の立場について考えておきましょう。まず、投資家様は不動産を投資商品として見ています。市場価格よりも高い物件は高リスク。反対に、低い価格は魅力的な投資先として映るでしょう。

「この不動産に投資したら、何年で回収できるだろうか?」といったように、投資家様の立場になって売却額を考えることが大切です。

合意できる家賃について

合意できる家賃について

不動産の売却額は、その後支払うリース料(家賃)に大きく影響します。たとえば、1,800万円で売却が成立したとしましょう。この場合、年間のリース料(家賃)は売却金額の6%程度が一般的です。すると、月々のリース料(家賃)は9万円です。なお、敷金・礼金は原則不要です。

ここでポイントになるのが、これまでの住宅ローンとの差です。もしも住宅ローンの返済額が毎月10万円だったとしたら、ランニングコストを減らせることになるでしょう。一方、これまでの住宅ローン支払いが8万円だったとしたら、かえって生活を圧迫してしまう可能性もあるのです。

なお、リースバックを利用すれば、管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などがかからなくなります。リース料(家賃)をいくらで合意するかは、これらのトータルコストを踏まえて考えるようにしましょう。

リースバックに関する一連の流れ

リースバックを利用する場合の大まかな流れについてご紹介します。

リースバックのご相談
まずは不動産会社に相談をしましょう。不動産会社を選ぶ際は、リースバックへの対応可否や、不動産投資家様とのコネクション、取引実績などを踏まえつつ、誠意ある対応をしてくれるところを探してください。
ヒアリング
不動産会社の担当者と打ち合わせを行います。この際、ご自身の希望があればすべて伝えるようにしてください。なぜ売却するのか?どうしてリースバックを利用したいか?なども含めて、じっくりと相談をしてください。
不動産査定
不動産会社による不動産の査定が行われます。自宅にはどのような強みがあるのかも含め、すべて担当者にお伝えください。ここでどのような価格が付けられるかが、リースバック成功を左右します。
債権者交渉・販売活動
リースバックを進めるためには、住宅ローンの借入先(金融機関)から同意を得る必要があります。その後、不動産会社が直接買い取りを行うのであれば売却は完了。投資家様に売却する場合は、販売活動を行います。
リースバック成立
契約・決済を行います。これが完了すればリースバックは成立です。ほかの売却方法と異なり、不動産の引き渡しなどは行われません。